건축계획 업무건축

1. 사무소



사무소를 관리상 분류해 보면 전용 사무소, 준 전용사무소, 대여 사무소, 준대여 사무소로 나눌 수 있다. 전용 사무소란 개인 또는 한 회사의 완전한 자기 소유 사무소로서 기업의 이미지를 개성적으로 표현한다. 관청, 공공 사무소, 공장의 부속 사무소가 여기에 해당한다. 준전용 사무소란 몇 개의 회사가 모여서 부동산 회사를 설립하고 관리 운영과 소유를 공동으로 하는 사무소로 대규모 건물의 건설이 가능하다. 대여 사무소란 건물의 전부 또는 대부분을 대여하고 관리인만 두는 사무소이다. 준대여 사무소란 건물의 주요 부분을 자기 전용으로 하고 나머지는 임대하는 사무소를 말하며, 이 경우 건물을 층별로 대여하는 방법과 층의 일부를 나누어 대여하는 경우로 나눌 수 있다. 



사무소의 대지 위치는 도심의 상업 중심가 지역 또는 큰 도로변에 접하며, 교통이 편리한 곳이어야 한다. 그리고, 도시가 갖는 경제성, 성격, 규모 등에 따라 사무소의 규모를 고려해야 하고 전용사무소는 지가와 주차장 확보 등의 이유로 도심 외곽이 유리하다. 임대 사무소는 도심지 내 상업지역이나 역세권에 위치해야 임대가 유리하다. 또한, 대지의 조건에는 소음 공해가 적고 일조 조건이 양호한 곳, 너비가 넓은 도로에 접하고 2면 이상 접하는 것이 좋고 대지의 형상은 직사각형에 가까우며 전면 도로에 길게 접한 대지가 바람직하다. 고층 빌딩의 경우에는 전면도로 폭 20m 이상이 유리하다. 



연면적은 크게 유효면적과 공용면적으로 나눌 수 있다. 유효율이란 렌터블 비라고도 하며, 연면적에 대한 대실 면적의 비율이다. 연면적에 대한 대실 면적의 비율은 건물 전체에 대해 70~75% 정도이고 기준층에서는 80% 정도이다. 사무소 건축 계획은 지가를 포함한 정밀한 채산성 등을 고려한 후 실행되므로 유효율은 임대 사무소 경우 수익에 직접 영향을 미치는 중요한 요소가 된다. 사무실의 규모는 사무원 수에 따라 결정되며, 대실 면적당 6~8제곱미터/인 그리고 연면적당 8~11제곱미터/인으로 결정된다. 



평면계획 시실 단위로 분류하는 방식에는 개실 배치, 개방식 배치, 오피스 랜드스케이핑 방식이 있다. 개실 배치란 복도에 의해 각 층의 여러 부분으로 들어가는 방법으로 유럽에서 널리 쓰이는 방법이다. 이 방식의 특징은 독립성과 쾌적성이 좋고 자연채광 조건이 좋고, 공사비가 비교적 많이 들고, 방 길이에는 변화를 줄 수 있지만, 방 깊이에는 변화를 줄 수 없다는 점이 있다. 개방식 배치는 개방된 큰 방으로 설계하고 중역들을 위해 작은 분리된 방을 두는 방법이다. 전 면적을 유용하게 이용할 수 있어 공간이 절약되며, 칸막이벽이 없어서 개실 배치 방법보다 공사비가 싸며, 방의 길이나 깊이에 변화를 줄 수 있다. 그리고 소음이 들리고 독립성이 떨어지며 자연채광에 인공조명이 필요하다는 특징이 있다. 오피스 랜드스케이핑 방식은 계급 서열에 의한 획일적 배치에 대한 반성으로 사무의 흐름이나 작업 내용의 성격을 중시하는 배치 방법이다. 개방식 배치의 변형된 방식이므로 공간이 절약되고 공사비(칸막이벽, 공조설비, 소화설비, 조명설비 등)가 절약되므로 경제적이다. 작업 패턴의 변화에 따른 컨트롤이 가능하며 융통성이 있으므로 새로운 요구사항에 맞도록 신속한 변경이 가능하고 독립성이 결여될 우려가 있으며 사무실을 모듈에 의해 설계할 때 배치 방법에 제약받는다. 



기준층을 계획할 때는 집무 부분과 코어 부분으로 구성해야 하며, 기준층은 면적이 클수록 임대율이 높아진다. 사무소 건축의 기준층 규모를 산정할 때는 구조상 스팬의 한계, 중직거리의 한계, 임대면적 비율, 피난 시 최대 보행거리, 각종 설비시스템의 한계, 방화구획 상 면적, 자연광에 의한 조명 한계가 고려되어야 한다. 



그리드플래닝이란 고층 사무실에서 균질 공간을 구성하기 위한 일반적인 계획 수법이다. 균질 공간이란 일정한 실내 환경설비를 갖춘 어느 크기의 공간의 집합으로서 전체의 사무소를 만드는 것을 의미한다. 



코어를 계획할 때는 각 층의 설비 계통의 서비스 부분을 한 부분에 집약시켜 신경 계통의 집중화와 외벽의 내진벽 역할에 따라 구조적인 이점을 파악해야 한다. 코어를 계획함으로써 공용 부분을 한 곳에 집약시켜 사무소의 유효면적을 키울 수 있고, 주내력적 구조체로 외곽이 내진벽 역할을 할 수 있고, 설비 시설 등을 집약시킴으로써 설비 계통의 순환이 좋아지며 각 층에서의 계통 거리가 최단이 되므로 설비비를 절약할 수 있다는 장점이 있다. 코어 내의 공간에는 실, 샤프트, 통로가 있다. 실은 계단실, 변소, 잡용실, 급탕실을 말하며, 샤프트란 엘리베이터, 파이프, 덕트, 연돌, 더스트 슈트를 말한다. 통로는 엘리베이터 홀, 복도, 특별피난계단이 있겠다. 

코어의 종류에는 편단 코어형, 중앙 코어형, 외코어형, 양단 코어형이 있다. 편단 코어형은 편심형이라고도 불리며, 기준층 바닥면적이 적은 경우에 적합한 방식이다. 너무 고층인 경우에는 구조상 좋지 않으며, 바닥면적이 커지면 코어 이외에 피난 시설, 설비 샤프트 등이 필요해진다는 단점이 있다. 중앙 코어형이란 중심형이라고도 불리며, 바닥면적이 클 경우 적합하며 특히 고층, 초고층에 적합하다. 유효율이 높고 대여 빌딩으로서 가장 경제적인 계획을 할 수 있는 특징이 있다. 외코어형은 자유로운 사무실 공간을 코어와 관계없이 마련할 수 있고, 설비 덕트나 배관을 코어로부터 사무실 공간으로 끌어내는 데 제약이 있다. 방재상 불리, 바닥면적이 커지면 피난시설을 포함한 서브 코어가 필요해진다는 점이 있겠다. 양단 코어형이란 방재상 유리하다는 특징이 있다.